绿维文旅将旅游项目投资的特殊性概括为九方面：
（一）旅游产业投资的资源限制
风景名胜区、自然保护区、国家森林公园、国家地质公园及文物保护单位等具备独特性的自然资源与历史文化资源，几乎全部纳入了国家的法律保护范围，资产归国家所有。更为重要的是，在法律上，风景名胜资源和文物保护单位的经营权，是不可转让的。因此，旅游资源中最重要的资源，不能进入市场流通，称为旅游产业投资的资源限制。
（二）资源保护与旅游开发的矛盾
生态保护与文化文物保护，是对不可再生资源的保护，是旅游行业可持续发展的基础。因此，旅游开发不能破坏生态与文物的红线，这是不可动摇的基点。
社会投资参与旅游开发面对的主要问题并不是是否保护生态与文物，而是在保护基础上的开发，因为受到体制、部门利益、保守理念的制约，容易借用“保护”之名抗拒合理的开发利用。
（三）旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性
目的地是区域复合系统，包括了多行业的要素组合、多环节的企业互动，其市场机理与整体战略构架推进，需要政府的有效引领和社会资本的大力支持。
旅游项目，无论是景区、度假区还是其他类型，都是目的地系统中的一部分，投资主体不可能超越目的地去开展运作，只能在目的地系统内部进行资源挖掘、产品创新和市场合作，借助目的地整体营销，开拓项目的市场。
（四）跨行业的综合复杂性
旅游业的综合性特征导致了旅游投资的复杂性。需要根据财力、物力、人力选择投资的方向，整合游憩、接待、营销、交通、生态、商业、智业等行业相关资源，探索旅游业与农业、制造业等产业的融合路径与模式，理清投资时间、投资方式和各阶段的资产退出机制。
（五）多环节配合的服务消费特性
出游过程需要旅行社、运输、住宿、餐饮、景区、商业、娱乐多个环节系统紧密配合，形成全游程消费的服务整合，是一个多环节服务链。投资开发商需要对旅游目的地服务系统中的各个要素进行充分的分析评估，根据实际需求和战略规划采取单独投资或联合投资的方式，确保旅游服务链的完整性，避免后期因服务不善引起的游客负面评价而导致经营的失败。
（六）资源的独特性不等于经营的独特性
旅游资源越独特，其开发价值越大。但是资源不等于产品，资源如何转化为产品，形成独特的吸引核，是旅游开发运营成功的关键。
很多投资商，以为只要有好的吸引物资源，修好路、建一个宾馆，就可以达到经营目标。这是一种片面的认识，作为旅游产品，既要充分展现资源本身的独特吸引力，还必须形成全面满足游程时间内旅游生活的综合需求，满足游憩过程的审美与快乐过程延伸与组合的需要。
（七）市场需求具有多样性和动态性
游客出游的目的和需求是多样化的，旅游投资商要紧跟时代特征，制定相应的开发经营战略，在产品的游憩方式及市场定位上，不断调整提升。
（八）可进入性门槛与可持续性发展要求越来越高
随着旅游业的发展，容易开发的旅游目的地，基本上已经完成了初步的旅游开发，留下的旅游项目常常需要面对资源禀赋普通、可进入性差、配套设施不完善等问题，需要更敏锐的眼光、更专业的综合开发、更大规模的投资和更精准的市场运营决策。
自然资源类旅游目的地，随着游客的进入，生态维护的成本逐年增高。游乐类旅游目的地，由于竞争加剧，游客可选择的项目多，如果不更“新”（新产品、新业态、新营销、新商业模式等），就会被市场摈弃。因此，任何一个旅游目的地可持续经营的压力都很大，要求不断创新增收模式，寻找新的赢利点。
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