“三转”：转变发展理念、转变发展模式、转变政府职能。
“三改”：改革审批权限、改革审批流程、改革政策制度。
2021年6月16日，市住房城乡建委牵头起草的《重庆市城市更新管理办法》（以下简称《管理办法》）由市政府印发施行。该《管理办法》围绕“三转”“三改”，推动重庆城市更新工作健康稳定可持续发展。
7月8日，重庆市政府新闻办举行《重庆市城市更新管理办法》解读新闻发布会，市住房城乡建委和市规划自然资源局对《管理办法》内容进行解读并回答媒体提问。
新闻发布会现场 吴汪洋 摄
发布人：
乔明佳 市住房城乡建委党组书记、主任
杨治洪 市住房城乡建委副主任
余 颖 市规划自然资源局党组成员、新闻发言人
一句话，看发布会重点
通过城市更新，不断完善城市生活功能、产业功能、生态功能、人文功能、安全功能！
——乔明佳
实施城市更新行动，要及时回应群众关切，补齐基础设施和公共服务设施短板。
——杨治洪
把坡坎崖、桥下等灰色空间，变为市民喜爱的绿色空间。
——余 颖
“三转”“三改”
推动城市更新可持续发展
《管理办法》适用于重庆主城都市区，其他区县参照执行，共8章、42条。
主要内容
① 建立城市更新工作机制。《管理办法》立足于对重庆城市建成区城市空间形态和功能进行整治提升，建立了城市更新工作机制，一是成立城市更新领导小组，明确市区两级政府、部门及各方主体职能职责，领导小组办公室设在市住房城乡建委；
② 建立基础调查制度、专家咨询制度、公众参与制度。
③ 制定城市更新保障措施。明确资金来源渠道、资金整合使用、创新融资方式等相关规定；市住房城乡建委会同市规划自然资源局等相关市级部门重点就土地、规划、产权、审批、消防等方面制定相关政策。
乔明佳介绍有关情况 吴汪洋 摄
主要特点
《管理办法》将围绕“三转”“三改”，推动重庆城市更新工作健康稳定可持续发展。
“三转”指转变发展理念、转变发展模式、转变政府职能。
① 从聚焦大规模增量建设为主的发展理念向统筹存量提质改造和增量结构调整并重的新发展理念转变；
② 从城市粗放型外延式发展模式向依托城市存量空间资源挖掘经济增长点的新发展模式转变；
③ 从政府主导为主向多方协同共建转变。
“三改”即改革审批权限、改革审批流程、改革政策制度。
① 以审批权限下放激发区县政府活力。《管理办法》提出将城市更新项目立项、环评、用地、规划、建设、消防、节能、园林绿化等各环节涉及市级部门审批的事项下放至各区，同时要求辖区政府建立部门联动、项目准入退出、履约监管等机制。
② 以审批流程再造破解项目落地难题。《管理办法》提出在项目谋划阶段，对项目更新方式、供地方式、投融资模式、规划设计（含规划调整）、建设运营、社会稳定风险评估等进行全面深入研究，组织编制项目实施方案，从全生命周期角度“一项目一策”提供系统性解决方案，并将过去的“链条式审批”转变为“平面审批”，解决“审批难”问题，为保障项目落地实施扫清障碍。
③ 以政策制度改革激发社会资本动能。《管理办法》探索建立与大规模存量提质改造相适应的政策制度，针对土地供应、用地转型、零星用地整合、产权转移及登记、功能配套、消防管理、异地平衡等方面制定了“一揽子”支持政策，并提出由市级相关部门依职责制定可操作的具体配套政策。
北碚区金刚碑历史文化街区城市更新项目 市住房城乡建委供图
如何具体落实城市更新行动？
健全政策体系
建立适应城市存量提质改造城市更新政策技术体系，推动城市集约型内涵式高质量发展。具体来讲，就是要构建“1 2 N”城市更新政策技术体系：
“1”是《重庆市城市更新管理办法》；
“2”是由1个更新专项规划、1个更新技术导则组成的城市更新技术文件；
“N”是指根据管理办法，由市级相关部门按职能职责研究制定的“一揽子”涉及规划土地、项目审批、产业培育、财政税收的配套政策。
推动项目实施
年初，重庆启动了总投资达700亿元的30个城市老旧功能片区改造试点示范项目建设，涵盖老旧小区改造提升、老旧工业片区转型升级、传统商圈提档升级、传统风貌区保护传承、公共服务设施与公共空间优化升级等五大城市更新类型。通过示范项目先行先试，总结实施经验，倒逼改革。建立健全城市更新年度计划管理机制、项目准入退出机制、项目审批机制等，建立常态化城市更新项目库并实施动态管理，持续探索城市更新发展路径。
汇聚各方力量
① 建立城市更新专家库，汇集城市规划、建筑设计、市政园林、工程咨询、产业策划以及经济、金融、法律等相关领域专家，为城市更新持续提供智力支持；
② 强化问题导向、需求导向，深入开展城市体检，充分发挥城市体检作为推动城市更新的基础性作用；
③ 举办城市更新论坛，发布重庆市城市更新白皮书和机会清单，促进城市更新活动的国际国内交流合作；
④ 筹建城市更新基金，加强与国开行等政策性金融与商业金融的合作，拓展融资渠道，推动建立“投、融、建、运”城市更新一体化投融资模式。
九龙坡区跳蹬河“清水绿岸”治理提升工程 市住房城乡建委供图
城市更新行动
老百姓如何得到实惠？
确保改造提升后的老旧小区
“面子”好看，“里子”好用
杨治洪介绍，近年来，重庆市住房城乡建委将城镇老旧小区改造作为实施城市更新行动回应民生诉求的重要抓手，以及党史学习教育“我为群众办实事”的具体举措，顺应群众期盼和需求，把选择权交给群众，探索了一系列可复制可推广的经验，为在城市更新活动中实现共同缔造提供了实施路径。
① 坚持制度创新，政府部门给老百姓提供清单化的改造选项，根据老百姓反映强烈的突出问题，按照“缺什么补什么”的方式合理确定改造提升内容，确保改造提升后的老旧小区“面子”好看，“里子”好用；
② 坚持党建引领基层治理，发挥基层党组织战斗堡垒作用，推动构建共建共治共享的社区治理体系，群众满意度均达到95%以上；
③ 坚持多方参与机制，通过政府引导、政策集成、资金打捆，调动社会力量、市场力量和居民出资参与改造，“各出一盘菜、共办一桌席”；
④ 坚持完善物业管理长效机制，积极引导物业企业走出小区、融入社区，与居民一起参与基层治理。
杨治洪介绍有关情况 吴汪洋 摄
以尊重历史的态度
对重庆老旧工业加强保护修缮
杨治洪介绍，老旧工业是重庆城市发展不可磨灭的历史印记，它们见证了重庆的发展，更是很多重庆人忘不了的乡愁。重庆一贯注重对老旧工业的历史文化价值的传承和活化利用价值的挖掘，以尊重历史的态度加强保护修缮，以导入新产业新业态的发展思路为低效工业遗存注入新活力。
如位于渝中区的贰厂文创公园，它的前身是民国时期的中央银行印钞厂，在渝中区政府的引导支持下，如今已经成为具有全国知名度的文化创意产业园区；如大渡口重庆工业博物馆，就是依托重钢厂工业遗存建设而成的，现已成为重庆极具文化影响力的博览场馆。
像这样的老旧工业更新项目重庆还有很多，如江北区的望江厂片区和洋炮局工业遗址、南岸区的重船厂片区、巴南区的水轮机厂工业遗址、合川区的重棉四厂等，这些项目都正在或即将实施更新，将来它们将蜕变成为产业创新、时尚消费、文化展演的城市活力空间。
九龙外滩广场 李显彦 摄
重庆市规划自然资源局
在城市更新项目中如何发挥作用？
余颖介绍有关情况 吴汪洋 摄
城镇老旧小区改造项目
符合条件无需办建设工程规划许可证
余颖介绍，重庆市规划自然资源局从规划管理、土地出让、产权登记等方面提出干货满满的措施，并且纳入市住房城乡建委牵头编制的《重庆市城市更新管理办法》中，以及深化规划自然资源“放管服”改革工作安排中。
比如规划编制阶段，对于增加公共服务功能的城市更新项目，有条件的可按不超过原计容建筑面积15%左右比例增加容积率。
同时还简化了更新规划纳入法定规划流程。在规划审批管理中，对于不增加建筑面积、不改变建筑架构的城镇老旧小区改造项目，无需办理建设工程规划许可证。针对城市更新项目，根据具体项目需求运用告知承诺许可、核发规划意见等多种形式推动项目的快速实施。
在土地利用管理中，老旧小区增加基本生活设施的，新增建筑规模部分免收出让金。国有土地使用权人自主改造开发的城市更新项目，需办理有偿使用手续的，可以协议出让方式办理。补缴差额地价款。城市更新项目可采取带建设方案招拍挂的方式出让土地。
专家解读》》》
住房和城乡建设部总经济师 杨保军
重庆实施城市更新大有可为
杨保军
近年来，重庆结合自身特点，深入推进城镇老旧小区改造、实施“两江四岸”治理提升、打造重庆特色山城步道体系、开展“清水绿岸”治理提升、统筹沿江防洪排涝、启动老旧功能片区改造试点示范，推动TOD综合开发，加快建筑产业现代化发展。这一系列实实在在的举措，与国家实施城市更新行动8大任务基本吻合。
6月16日，重庆市人民政府印发《重庆市城市更新管理办法》，政策层级高、改革力度大、可操作性强，注重“发展理念、发展方式、治理模式”更新，对推动重庆市城市更新工作健康稳定可持续发展很重要。
下一步，建议重庆要聚焦挖掘存量资源发展潜力，探索城市更新路径。
一是以城市更新完善城市空间结构，壮大“一区两群”协调发展增长点；
二是以城市更新推动基础设施建设，夯实城市重大功能提升增长点；
三是以城市更新提升城市承载能级，抓好产业转型发展增长点；
四是以城市更新推动城市人居环境改善，培育城市内涵式发展增长点；
五是以城市更新推进城市生态环境修复与韧性能力建设，扩大城市绿色安全发展增长点。
中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹
《重庆市城市更新管理办法》
在政府治理上体现出前瞻性
秦虹
《重庆市城市更新管理办法》，政策层级为近期发布城市中最高的，在管理模式和实施路径上有较多的创新点，在政府治理上体现出了极大的前瞻性。
第一，城市更新任务定位明确。既包括居住生活、环境和基础设施的更新，也包括了城市产业和文化提升，这将使重庆全方位提高城市发展品质、扩大城市势能，更有力地吸引产业和人口集聚，推动城市实现高质量发展。
第二，在城市更新实施中政企合作的诚意清晰。《重庆市城市更新管理办法》在“政府引导、市场运作”的原则下，提出“城市更新项目可由政府、物业权利人作为实施主体，或由政府、物业权利人通过直接委托、公开招标等方式引入的相关主体作为实施主体”对调动市场力量将有较大吸引力。
第三，在激励市场主体参与方面政策力度较大。如，对于拆除重建类，可采取协议出让或公开招拍挂（含带方案招拍挂）方式办理供地手续；支持通过改变功能转型发展文创、康养、科创等政府扶持产业，允许对老旧厂区进行隔层改造、增加连廊、电梯等配套设施；符合条件的可按不超过原计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持；相关项目可按规定享受财税扶持等优惠政策；坚持现状底线管控，部分技术指标可以结合实际情况合理控制等等。所有这些对激发市场主体参与城市更新积极性都具有巨大的激励作用。
第四，在城市更新的推进机制方面更加务实。包括，城市更新办法是以市政府名义出台，可以确保后期相关事项有效落地；提出的建立健全城市更新数据库、设立城市更新专家委员会、编制市级城市更新专项规划、以城市体检推动城市更新、项目入库管理等。所有这些都是目前各地在实施城市更新行动中迫切期待的。
中国城市规划设计研究院院长 王凯
《重庆市城市更新管理办法》
有四个方面值得称赞
王凯
《重庆市城市更新管理办法》出台很大程度解决了现有或潜在的城市发展问题，实实在在提高重庆城市发展品质和质量，提高人民群众获得感和良好体验感，也促进城市的高水平发展。
首先，《管理办法》明确城市更新行动从一般性、单一性更新走向系统更新，这切合住建部和国家文件对城市更新行动的相关解读。
其次，《管理办法》指出城市更新是多部门、多主体协作的一项工作，不完全是政府的事，是需要政府、企业和社会等多个部门协同的工作，并明确了一套体制、机制。
再次，《管理办法》也明确把城市体检和城市更新工作打通，像医生一样把脉问诊，体检梳理出现行城市规划建设管理运行中一系列需要解决的问题。
最后，城市更新行动由政府引导、市场运作，把两方面打通便可以实实在在推动城市更新行动。
近年来，重庆先后启动了渝中区山城巷、沙坪坝区磁器口古镇城市更新项目。山城巷通过城市更新改造，把经济发展、社会发展和历史文化因素综合在了一起。对外地人而言是多了一个游览线路，对当地市民是多了一条生活线路，从历史文化角度看，则再现了重庆历史文化记忆；磁器口古镇的更新改造则通过对新地段开发、空间拓展，让有限资源通过城市更新进行了全面系统的整合。
从长远来看，重庆的城市更新工作还有很大的空间和潜力可以挖掘，比如在基础设施配备、空间细化、老人儿童娱乐休闲细节营造等方面都可以加以打磨，通过更新改造让城市实现更多新的功能和场景。
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