观点地产网下了飞机，驱车赶往位于广州市中心区东南部的琶洲岛。正在这里举办的2021观点年度论坛，汇集了一众开发商和经济学家们齐聚。
琶洲名称的由来起于一句古话，“洲突起，高十丈，有三阜，形似琵琶”。在羊城，琶洲可以称得上是城市更新的“鼻祖”。据说，光是琶洲村的旧改便跨越了一个年代，如今这里是广州仅次于珠江新城房价第二贵的地方。
4月的南方，一片复苏，冬天早已渐行渐远。广州的体感温度已经超过25度，脱下北方的棉袄与厚大衣，人们看上去稍显轻松态。面对面摘下口罩的那一刻，总会相视一笑。
似是在告别艰难的疫情一年，也似在憧憬2021年。每一次跨过危机之后，行业也将迎来重生与韧性发展。
3月23日下午的2021观点年度论坛正式开始前，一场午餐分享会作为“前菜”，吸引了不少开发商前来。中午12点一过，经济学家和企业家们开始陆续进场。
高力国际中国区董事总经理邓懿君做客，探讨城市更新如何驱动高质量经济，午餐分享会逐渐变成传授知识的“小课堂”。她穿着蓝色的西装走进午餐会，显然在一众黑色西装革履的房间内是最惹眼的，干练的过肩卷发配上标志性的笑容，一副风尘仆仆但又非常精神的样子。
和她小谈片刻时了解到，一大早，她从上海飞来广州，第二天还要到北京出差。“到处飞”成为她过去20余年工作的标配，说着一口流利的“港普”，邓懿君开始了她的分享。
立面经济效益
今年出台的“双集中”供地政策，让过去通过产业圈地的模式逐渐瓦解，在强一线城市如南京、杭州等的宅地出让早已经推行“双限（限地价和限房价）”制度，不少城市推出限购政策，开发业务的利润空间逐渐收窄。
城市更新或许是一条出路，这个话题也常提常新，在进入存量时代后，开发商普遍都会关注并研究城市更新项目。
除了房企较为熟悉的居住片区的旧改项目，城市更新还涉及多个领域，包括商业街区、城市公共空间与设施、废旧厂区转型发展的工业片区以及商办楼宇改造升级。
在场一名来自青岛的开发商袒露了在当地做旧改的难处，他表示，青岛的城市更新项目做得并不成熟，很多以政府主导为主，因为资金沉淀太多，开发商和投资方很难介入，而且没什么利润。
邓懿君介绍道，其实城市更新和韧性经济没那么复杂，就是把城市翻新以后赚钱。高力国际以轻资产运营的方式，在商业街区和公共设施的更新项目上更多会与政府合作，而在工业片区和商办项目上更多与企业合作，经验更为丰富。
具体的案例便是，去年5月高力国际参与广州北京路步行街整体运营，公共设施属于公建，虽然没有开发机会，但运营机会和改造升级转型的机会还是有的，街区改造具有更大空间。
她的语速逐渐加快，“现在，所有改造的想象空间已经不是每平方米对每平方米了。”
作为行业内的资深人士，邓懿君的演讲引发人们思考，她提出要关注“立面的经济效益发生模式”，提升整个空间收益和可能性，用空间的立面和流量经济来创造价值。
她停顿了一下，像是发现新大陆一样兴奋，“流量经济给了一个新的想象空间，经济效益已不局限于建筑红线。”而她所说的流量经济通俗点便是吸引人流，不管年龄或阶层，只要有人就有经济，有经济便有钱。
立面的经济效益发生模式相对于平面收益而言，不再仅仅考虑亩产和坪效，更注重空间发挥的价值。邓懿君解释，“韧性经济”即在遇到像疫情这类事件时，各个地区经济结构需要更加韧性来应对不平衡和发展矛盾的情况，平稳度过周期。
以往，老旧的规划概念认为商业体是B2C，办公楼和工业仓储则B2B，绿地建设属于成本，这些空间载体需要承担产业。但在今天，产业全部打通，空间界限模糊，综合体项目增加，而建设的绿地现在因为常开演唱会反复被创造巨大的经济流量。
旋即，邓懿君举了数个在广州完成的改造案例，包括TIT创意产业园工业项目、商业综合街区动感小西关以及前述的北京路步行街等等。很重要的一点是，广州城市更新大多保留了原始文化风貌，这一点跟上海非常类似，不能全都拆掉重建。
“只要你给我空间就行了，我们的经济体系包括城市更新的利用价值已经被反复颠覆。在想象一个城市更新的时候，要看这里有什么，空间与城市的互动可以创造许多价值，最直接的便是租金的变化和资产价值的提升。”
城市更新算盘
城市更新项目的运营改造，最终还是要回到“收益”这个落脚点上，怎么算好这笔账，是大家共同关注的话题。
不像地产开发业务那般简单，光是城更项目的改造成本便涉及好几个类目。邓懿君认为，具体可分成两类，一类是固定资产类，包括外立面、大堂、公共空间、电梯及电梯厅、卫生间、景观绿化改造等。
另一类则是收支类目，包括咨询费、设计费、空置期租金、清退租户赔偿、终止服务合同赔偿、律师费、再出租佣金等。“房企只关心固定资产类的成本，但在老旧楼宇改造时更要关心收支类目带来的隐性成本，”
其中，高力国际通过轻资产合作方式操盘的商办楼宇项目包括位于广州石牌的龙晖大厦，以及位于越秀的千树盘福大厦，前者改造后平均租金上升60%，整体出租率在95%，后者改造后的平均租金在131元/平方米/月，出租率94%。
邓懿君补充道，上面两个城更项目都是属于中等水平，不是跳上去（增值跨度很大）的案例。随后翻页的PPT让现场不少人举起手机拍下“知识点”。
可以看到，改造后不仅租金上升，资本化率下降，资产价值预期还会翻倍增加。随着改造的程度加深，租金和资本化率的改变呈现反向走势。这是开发商要去打的算盘，改造成本预计投入的比例，还要同步考虑租金和资本化率的影响。
对基金投资人来讲，大改是机会型的基金来做的，不需要用自己的现金，可以通过一个基金来做成更项目，其作为财务投资人，操盘者由开发商或第三方来执行。
当物业级别不一样的时候，这个成更项目在资本市场的收费率就会发生变化，资本市场怎样看这栋楼也会变得不一样，基金或险资在购买商办资产考虑的便是资本化率，即参照楼宇品质和水平去评估。
换句话说，若花费3亿去改造商办项目，在资本化率的影响下改造后的资产价格预期增加约18.25亿元。邓懿君称，这类项目案例经常可以在一线城市看到，楼宇大改后，通过资本化率的对标，嫁接资本市场，它的价值递增是远超乎想象的。
除了租金和资产价格的上涨，以方案三的城更项目来说，同样创造了巨大的社会经济价值，税收贡献是其中一个很明显的变化。
对开发商而言，城市更新项目的难点或许还在于对接资本市场，实现退出的方式。但在这场疫情到来时，旧改项目如何保持资产价值增值的可持续性？在场的另一名开发商问出了这一疑惑。
邓懿君回应道，商办类项目不一定非要对接资本市场，如果有稳定的现金流可以不考虑退出，银行对这样的标的给予的评估不一样也会带来贷款等其他的不同。
“事实上，在成熟的收租市场里是不存在‘保持资产价值稳定这个命题’的，因为租金是供需关系理论，所以是一个波动的时间，国际大基金抓的是周期或时间点而不是抓哪里最便宜，在成熟的市场里面，所有的房地产产品都是波动的。”
近半小时的分享会逐渐接近尾声，一边记着笔记，一边夹着盘里已经放冷了的野菌鲍鱼煎和牛肉，知识与午宴似乎都让人流连忘返。
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